ליקויים נפוצים בבדק בית

יישום אריחים מסדרות ייצור שונות

מעבר לליקויים הרבים שחוזרים על עצמם בכל הבדיקות ישנם מספר ליקויים מהותיים יותר אשר חוזרים על עצמם מספר לא מבוטל של פעמים ונדרש לתת עליהם את הדעת. דוגמא לליקוי מסוג זה הוא יישום אריחים מסדרות (אצוות) ייצור שונות.

ייצור אריחים הוא תהליך מורכב אשר כולל בין היתר תהליכים של כבישה וצריפה (שריפה) בתנורים מיוחדים בטמפרטורות גבוהות לזמן ממושך. אופן הייצור המורכב גורם לכך שכל סדרת ייצור שנכנסת לתנור תקבל גוון קצת שונה, מה שאומר לצורך העניין שגם אם אתם ושכיניכם בחרתם את אותו דגם של אריח בדיוק, בפועל יהיה הבדל בגוון בין האריח שתראו אצלכם בדירה לבין האריח בדירה של השכן. חשוב לציין שההבדלים הם לא מהותיים וניתן להבחין בהם רק כאשר האריחים נמצאים אחד ליד השני. עם זאת כאשר מרצפים אריחים מסדרות ייצור שונות אחד בסמוך לשני, מתקבל משטח שנראה לא אחיד והדבר מהווה ליקוי אסתטי משמעותי.

חלק מתפקידו של הקבלן הוא בין היתר לדאוג שבכל דירה יהיו מספיק אריחים מאותה הסדרה. במהלך הבנייה יכולים לקרות המון דברים בלתי צפויים כגון טעויות בביצוע מצד הרצף, שבירה של אריחים רבים בזמן שינועם לדירה, פירוק משטחים שלמים כתוצאה מרטיבות במצה הריצוף ועוד. בדיוק בגלל זה הקבלנים, אשר להם ניסיון רב בתקלות מסוג זה, מזמינים כמות עודפת של אריחים אשר אותם מכנים "פחת". נהוג לקחת פחת של 15%-20% ובאריחים במידות גדולות אף באיזורי ה30% על מנת למנוע מצב של מחסור באריחים והזמנה נוספת אשר עלולה להיות כבר מסדרה שונה, משמע הבדלי גוון על אותו משטח. זו האחריות הבלעדית של הקבלן לנהל נכון את מלאי הכמויות כך שכל המשטח יהיה מרוצף מאותה סדרת ייצור. במידה והקבלן לא ניהל נכון את תהליך יכול להיווצר מצב בו הוא ייאלץ להרים את כל ריצוף הדירה ולרצפה לגמרי מחדש. כמו כן במצב שכזה מדובר בעלויות גבוהות מצד הקבלן והוא לא ימהר לעדכן את הדיירים בליקוי (אסתייג ואומר שמנסיוני בבדיקת דירות רבות הקבלנים לא עדכנו את הדיירים בליקוי אך אין זה מחייב ואין ברצוני להכליל את כל הקבלנים), לכן חשוב שהדיירים יכירו את התופעה ויבצעו בקרה בנושא.

דוגמא למשטח שרוצף מאותו ריצוף אך מסדרות ייצור שונות בפרויקט חדש בבני ברק :

במצב הנ"ל נדרש להחליף אריחים בגוון שונה לאריחים התואמים את שאר הריצוף מאותה סדרת הייצור. במידה ולא הושארה כמות אריחים מספקת מאותה הסדרה אני נוהג להציע לקבלן (באישור הדייר בלבד) לפרק את הריצוף בחדר הממ"ד לשימוש חוזר. הריצוף המפורק ייושם בחללי הדירה השונים אשר דורשים החלפה.הממ"ד ירוצף מחדש לרבות החלפת פאנלים בגוון זהה ככל האפשר לקיים ביתר הדירה.את הפירוק יש לבצע בעדינות הנדרשת ובעזרת ציוד וכלים מתאימים על מנת למנוע פגיעה באריחים המיועדים לפירוק והתקנה מחדש.

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שישנם אריחים מסויימים אשר בהגדרה הם עם "שונות" גבוהה, זה בעצם חלק מהפן העיצובי שלהם. את כל סוגי האריחים חילקו בעצם ל4 קבוצות "שונות". "שונות" מסומנת באות v והיא נעה בין רמה 1 (ללא שונות כלל) לרמה 4 (שונות גבוהה מאוד). מומלץ לבדוק את טופס ההזמנה לריצוף ולוודא כי לא נכתב שם כי נבחר אריח ברמת שוני v3 ומעלה. במידה וכן נכתב אך לא הובהר הנושא לדייר במעמד ההזמנה/הוצג באולם התצוגה אריח אחד, על הדייר להסתייע בייעוץ משפטי. להלן טבלה שמדגימה את רמות ה"שונות" : 

אינסטלציה - מידות ומרחבי שימוש

גובה אסלה תיקני הינו 38 - 42 ס"מ בלבד. 
עפ"י עדכון נובמבר 2020 נספח ב' עבור תקן 1205 חלק 3 : 

דוגמא לאסלה שנמצאה בגובה לא תיקני בפרויקט חדש בפתח תקווה :

באופן כללי הורדת גובה אסלה מורכבת ויקרה יותר מהגבהת גובה אסלה. הסיבה העיקרית לכך היא כיוון שיפוע הניקוז. בהגבהה פשוט ניתן להאריך את צינור הניקוז ובכך לפתור את הבעיה. לעומת זאת כאשר מנמיכים את האסלה צריך גם להנמיך את פתח הניקוז עצמו כדי לשמור על שיפוע תקני. זה דורש שינוי בתשתית ומן הסתם כרוך בעלויות נוספת. בנוסף, כאשר מדובר על אסלה תלויה הפרויקט מסובך אף יותר שכן אסלה תלויה מחוברת למסגרת קבועה בגובה מסוים והניקוז שלה מובנה בתוך הקיר - הורדת גובה תחייב בעצם שבירה של הקיר והורדה של כל המערכת.
סיבה נוספת לכך שהורדת גובה אסלה מסובכת יותר היא הנגישות לניקוז ולתשתית. בהגבהה, ברוב המקרים אפשר להתאים חיבור חיצוני (למשל, צינור ארוך יותר). בהורדה, אם צריך להנמיך את הצינור בנקודת הניקוז, זה אומר לפתוח את הרצפה או הקיר, מה שהופך את הפרויקט למסובך יותר.

להלן מרחבי שימוש עבור אסלות, מקלחונים, אמבטיות, כיורים ומשתנות :
לדוגמא עבור אסלה נדרש לספק מרחב שימוש של לפחות 40 ס"מ מכל צד למרכזה ו75 ס"מ מקדימה.
בבדיקות רבות נמצא שהקבלן לא עומד בדרישות התקן. במקרים בהם ניתן להזיז את הקבועה אנחנו מתמכרים את עלות הפירוק וההרכבה מחדש במקום התקין שמאפשר מרחב שירות ומצרפים זאת לדו"ח. במקרים בהם לא אפשרי לבצע הזזה ניתן לסגור על פיצוי כספי מול הקבלן שגם אותו אנחנו מעריכים בדו"ח.
דוגמא לאסלה ללא מרחב שימוש תקני בדירה חדשה מקבלן בבאר יעקב :
דוגמא נוספת לאסלה ללא מרחב שירות תקני בדירה חדשה מקבלן בראשון לציון :

אינסטלציה - שימוש בצנרת לא תקנית (לא עומדת בדרישות התקן)

הליקוי הבא הוא ליקוי נפוץ מאוד בתחום האינסטלציה בדירות מגורים בכל סוגי הפרויקטים ללא יוצא מן הכלל (גם בפרויקטי יוקרה עם המפרטים הגבוהים ביותר שכן לליקוי שיפורט כאן אין קשר לטיב המפרט אלא נטו למקצועיות האינסטלטור ולרמת הפיקוח שיש עליו). הליקוי הוא בעצם שימוש בצנרת שרשורית גמישה, מכונה גם צינור "ג'קוזי" כצנרת דלוחין במקום בצנרת קשיחה. התקן לא מאשר שימוש בצנרת זו עבור צנרת דלוחין מכמה סיבות. ראשית היא פחות עמידה לאורך שנים ועלולה להיסדק. היא פחות עמידה למים בטמפרטורות גבוהות. היא צוברת בקטריות וחיידקים בשל המבנה שלה. במקרים רבים עקב גמישותו של הצינור נוצר מצב שהוא מתכופף מעט והורס את השיפוע, הדבר יוצר מצב של מים עומדים בצינור באופן מתמיד (בקטריות וחיידקים) ומגדיל את הסיכוי לסתימות בעתיד (קורה בעיקר בחיבור בין אביק אמבטיה לקופסת ביקורת). המקומות הנפוצים ביותר בהם אנשי המקצוע נוהגים להשתמש בצנרת זו כדי להקל את ביצוע העבודה (עבודה בצנרת קשיחה לפי התקן מצריכה מחברים רבים ועבודה קשה בסיטואציות מסוימות) הם בחיבור מתחת לכיורים בין הסיפון לניקוז בקיר ובין אביק האמבטיה לקופסת הביקורת הקרובה לאמבטיה. במקרה של חיבור בין אביק האמבטיה לקופסת הביקורת ניתן לאתר את הליקוי רק באמצעות החדרת מצלמת סיב אופטי לתוך הצנרת (חלק מבדיקת בדק הבית הוא שימוש במצלמת סיב אופטי לבדיקת הצנרות שמתחת לריצוף או בקירות ואינן חשופות לעין).
להלן פירוט סוגי צנרות הדלוחין המותרות לפי ת"י 1205 חלק 2 :
דוגמא לשימוש בצנרת שרשורית בכיור מטבח (תמונה 1) ובכיור אמבטיה (תמונה 2) בפרויקט יוקרה ברחוב מרכזי בתל אביב :

דוגמא לשימוש בצנרת שרשורית בין אביק אמבטיה לבין קופסת הביקורת של האמבטיה בפרויקט ברחובות שאותרה באמצעות מצלמת סיב אופטי :


דוגמא לפסולת בצנרת בין ניקוז מקלחון לקולטן בחדר רחצה כללי שאותרה בעזרת מצלמת סיב אופטי בפרויקט יוקרה בתל אביב :